“我赶上了好时候!”受益于农房抵押贷款新政，最近一直紧锁着眉头的老池终于拿着自家的农房房产证，从浙商银行顺利贷到了80万元，解了燃眉之急。

这位来自温州瑞安市塘下镇鲍田新前村的养猪户，前些年在村里建起了畜牧公司，但由于套着资金瓶颈的“紧箍咒”，无法走上规模化经营的道路，生意始终不温不火。最让他窝心的是，自己名下的房子，是不能用作抵押贷款的村集体土地农房，“守着金山不能挖”。

盘活固化资产

在民营经济发达的浙江地区，农村的产业融合加快，农民创业热潮高涨。但长期以来，农村房屋始终处于“死权”状态，政策、法律对集体土地使用的诸多限制，造成农户有房不能贷款，缺乏有效的金融支持，在一定程度上制约了农村经济的发展。

在老池的家乡温州，农房抵押已经“摸着石头过河”很长一段时间了。但主要集中在当地的农信社，而且底层的创新力量终究有限，唯有制度层面的“首肯”才能让它大步向前。

今年6月3日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(下称《办法》)，提出要按照农村土地制度改革与金融改革紧密衔接的原则，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作。

分析人士认为，上述政策的推出，有望唤醒农村“沉睡的资本”，解决“老池们”的贷款缺少抵押物难题，进而盘活“固化”的土地和农房资产，激发农业农村活力。老池和他的畜牧公司，正是在这样的背景下，成了浙商银行创新农房抵押贷款的样本。

浙商银行结合当地政策和市场需求推出了“农房抵押贷”，农户凭借其依法有权处分的农房抵押，即能获得额度最高200万元、期限最长2年的贷款，可以解决其生产、经营所需的资金需求。

据浙商银行工作人员介绍，针对农村、农民小企业客户特点，为方便农户就近申请贷款，浙商银行所有开办机构均位于试点地区县域内，并采用银行自行评估的方式直接认定抵押农房价值，对符合条件的村民采用集群开发的模式，确保贷款办理的高效率。

“农房抵押贷”重点支持三农小微企业客户，着力新型农业经营主体的金融服务，为农业规模化生产和集约化经营提供全方位金融服务。帮助农民盘活“固化”的宅基地资产，增加农村地区的有效信贷投入，破解“三农”融资困局。

防控农房产权流转风险

农房贷的风险怎么控制?农民万一还不上钱，银行该如何处置其房产?

对此，浙商银行相关负责人表示，其农房抵押类业务，从客户群准入，到抵押物选择标准都形成了一套规范的标准体系。在准入上，以村为单位，聘请村级(如村支书)、镇级(如镇长)两级金融顾问，对村的整体信誉和单个借款人信誉进行综合评定，另一方面也审慎划定农房接受范围并确定评估价格。

“如果遇到必须处置的情况，首先出于社会稳定、人道关怀的考虑，在业务发放前，浙商银行就通过要求第三方提供住所等方式解决农房万一被处置后抵押人的居住问题。”浙商银行相关人士介绍，“抵押物处置是最后的选择，贷款重组、村集体协商处置是优先选择，即使不得不处置，因为抵押物准入的标准比较规范，农房在当地政府规定范围内拍卖流转操作可行性是很高的。”

此外，除了传统的司法拍卖方式，浙商银行业务范围对应的各级政府基本已搭建农村产权流转平台，也为优质抵押物提供了流转通道。

但是，一旦出现不良贷款，银行想要合理受偿也非易事。对于抵押农房处置的障碍依然存在。比如说，对农民合法所有的农村房屋所有权如何评估和拍卖?农村房屋和宅基地如何分割?

浙商银行将试点地区的“农房抵押贷”机构设于县域内，并采用银行自行评估的方式直接认定抵押农房价值，能极大的方便农户就近申请贷款，但是抵押价值确定难也是农房抵押中的一个普遍问题。银行和农户协商确定抵押价值时，容易因为双方地位的不对等导致价格失准;采用中介机构评估时，因为农民房缺乏客观的评估体系也容易导致农房估价易失准。此外，农民如果失去住房引发的纠纷也是隐患。据浙江某市的法院数据显示，抵押农房的成交价格和交易成功率大大低于抵押商品房。

然而从总体来看，土地和农房抵押贷款试点释放了农村金融供给侧改革红利，金融机构也将其视为新的业务蓝海。据了解，截至2016年6月末，浙商银行已累计向1800余位农户发放了超12.5亿元的农房抵押贷款。目前，浙商银行“农房抵押贷”开办区域已从温州下辖的瑞安、乐清两市扩展到其他试点地区。