2015年12月28日，对大多数来说，这是一个普通的日子，但是对农村金融而言，这却是一个足以载入史册的日子。

这一天，浙江义乌北苑街道黄杨梅村村民季建中激动地拿到了义乌农商银行发放的全国首笔农民住房财产权抵押贷款30万元。

他或许并不知道，就在同一天，就在300公里之外的江苏常州，武进区嘉泽镇满墩村农民吕伟斌也用自家的农房(宅基地)不动产权作抵押，获得江南农村商业银行发放的50万元贷款。

季建中和吕伟斌究竟谁更早拿到贷款，谁才是全国第一人，其实并不重要。重要的是，农房抵押贷款终于在这一天真正意义上的破冰了。

早已在尝试

一直以来，关乎新农村建设和农民居住条件改善，关乎农民财产性收入不断提高的农民住房，始终处于“死权”状态，陷于“沉睡”之中。我国现行的《物权法》第184条、《担保法》第37条明确规定:集体所有的宅基地使用权不得抵押。有效价值无法认定，有房不能贷款成为农民创业致富的资金瓶颈。

“据估计，农户住房加上宅基地价值超过60万亿，而目前沪深股市流通市值还不到40万亿啊!”国务院发展研究中心农村经济部副研究员伍振军对《农村金融时报》记者表示，农房抵押贷款潜力巨大，是大事更是好事。

事实上，对于农房抵押贷款的探索，在我国已经进行了几年的探索，而季建中和吕伟斌也都不是第一个拿到此类贷款的人。

“近年来，云南农信先后推出林权抵押贷款、农房抵押贷款、土地承包经营权抵质押贷款。其中，农房抵押贷款成为全国先行先试的创新试点产品，被人总行列为全国最好的五个省份之一。”云南省农信社一位负责人对记者表示。

记者了解到，为了破解农民贷款难，支持“三农”发展，多年来在央行和银监会所倡导的农村金融创新背景下，多个地方已通过本地金融机构进行了种种尝试。2011年3月底，浙江、重庆等地开始在试点地区发放多笔农房抵押贷款。

此前，福建、陕西、江西、江苏等省份也已经局部试水农房抵押贷款，其中，2010年，福建省就成为农业银行探索“新农村建设个人住房贷款”试点。目前，该省三明市沙县和泉州市所辖南安市的农房抵押贷款也已经进入放款阶段。但风险收益率不明晰的情况下，各金融机构颇为谨慎。据知情人士透露，试点启动后，当地农信社、农行等金融机构不肯接手开展农房抵押业务。当地金融机构认为，“有政府的风险补偿固然好，但也意味着这项业务不是完全市场化的。”

“之前一直没有法律支撑，是尝试。而这次就是有了政策背景的合规。”义乌农商行一位负责人对于为什么说季建中拿到的是全国第一笔农房抵押贷款作了进一步的解释。

制度保障是关键

2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议表决通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。该决定自2015年12月28日起施行。作为试点地区的义乌和常州市武进区，在农民住房财产权抵押贷款方面即有了法律依据。

而这两地之所以能够成功“首发”也绝非偶然。2015年8月10日，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定在全国选取部分县(市、区)开展对农村承包土地的经营权和农民住房财产权的“两权”抵押贷款试点。根据《指导意见》，农民住房财产权抵押贷款试点，原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。同时，试点地区需要满足农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，农村信用环境较好，配套政策较为健全等条件。显然，义乌和武进在这些方面都是走在全国前列的。

“按照中央部署试点改革的相关要求，我们在维护农民利益，有效防控风险的基础上，重点对农房抵押贷款的风险缓释和抵押物处置机制探索改革路径。” 人行常州市武进支行行长翟晓佳介绍，“农房不同于城市商品房，试点过程中，始终伴随着风险问题。作为抵押物的农民住房不易处置变现，银行出于控制贷款风险的角度，对放贷心存顾虑。一旦发生贷款主体无力还款，如何处置资产?一方面，武进区已全面建立了区、镇两级的农村产权交易平台，出现上述情况，银行可申请将抵押的农民住房财产权进入平台进行流转交易;另一方面农房所在的镇、村集体经济组织建立回购机制、统一处置。这等于给贷款双方设立了‘退出通道’，维护了双方利益”。

据了解，武进区多方考虑，在严格管控风险的基础上，还引入了风险共担机制，建立“两权”抵押贷款风险补偿基金，用于缓释银行推出该项业务带来的风险。

伍振军认为，农房加上宅基地在抵押前应经历包括确权颁证、价值评估、信息发布等环节，抵押中应经历包括产权抵押、签约、款项交付等环节，而抵押后还要经历包括农房管理、违约处置、合同执行等多个环节，都需要严格的制度来保证整个链条的完整和顺畅，一个环节断裂，都不可能完成。

他强调，保障环节不断裂的关键是制度，包括政策法律支撑、政策法律信息咨询、产权确权登记、资产评估、产权核实变更登记、产权抵押质押、纠纷处理、违约后资产处置和仲裁等等，都必须建立完善。

“这些制度保障哪些属于纯公共服务，哪些属于准公共服务的范畴，哪些主要由政府来完成，而哪些主要由市场来完成，需要慢慢探索。”他说。