山东省海阳市，境内丘陵起伏。辖内的海阳经济开发区是1992年经山东省政府批准设立的首批省级开发区，近几年，随着园区经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。在园区范围内，分布当地村民数十万平方米住宅，因历史原因，该区域缺少整体规划，住宅布局杂乱无章，基础设施建设滞后，“城中村”的生活环境与园区反差很大。随着城市化的发展，“城中村”的存在严重阻碍了城市化的进程，对城市发展造成不利影响，急需改善。

为此，根据海阳市人民政府《关于进一步加快城市规划区内棚户区改造的意见》，提出了到2020年基本完成全市棚户区的改造任务。按照海阳市市委市政府工作部署，计划利用5年左右的时间，全面完成开发,12个村的棚户区改造工作。

随着棚户区改造项目的推进，海阳经济开发区发生了翻天覆地的变化。《农村金融时报》一行来这里调研时发现，开发区平顶、石人泊等村的村民已经整体搬迁至新小区。

信贷支持海阳经济开发区棚户区改造项目只是农发行山东省分行在支持山东省经济社会发展方面所做的贡献之一。数据显示，截至2018年4月末，农发行山东省分行累计审批棚改项目1808亿元，较年初增加543亿元，较去年同期增加1194亿元。棚户区改造中长期贷款余额835亿元，较年初增加283亿元，较去年同期增加574亿元。其中审批金额占比较大的是聊城市东昌府区棚户区改造项目24亿元，济南历城区华山片区安置二区一阶段棚户区改造项目20亿元，菏泽市牡丹区万福河片区等9个片区棚户区改造项目19.78亿元。

支持海阳市棚改工作

近年来，农发行山东烟台市分行围绕棚户区改造项目，自觉提升站位，把支持棚改项目摆在全行信贷业务发展重要的位置，大力支持棚户区改造、农民异地搬迁等民生项目，数据显示，截至2018年4月末，农发行烟台市分行累计审批棚改项目118.2亿元，较年初增加28.3亿元，较去年同期增加94.9亿元。棚户区改造中长期贷款余额56.19亿元，较年初增加22.89亿元，较去年同期增加40.89亿元。其中占比较大的是龙口市黄水河及泳汶河流域水利工程综合政治项目16亿元，海阳市开发区棚户区改造统筹购买项目10亿元，烟台市福山区棚户区改造项目16亿元，海阳市中小河流综合整治一期工程项目11.4亿元，烟台市牟平区金山湾流域水里工程综合整治项目8.75亿元。

农发行海阳支行在支持开发区棚户区改造项目上采取“投贷结合”方式。“投”是指投放中国农发重点建设基金着力解决重点建设项目资金资本金不足问题，推动建设投资和经济发展，发挥政策性信贷资金对社会资金的引导带动作用，有利于调结构、补短板、惠民生。目前中国农发重点建设基金运作方试主要为项目资本金投入和股东借款方式。

“海阳市支行棚户区项目基金投入采取项目资本金投入方式，即基金公司投资入股项目法人注入项目资本金，按照投资合同约定期限向股权受让方转让所持股份，从而收回基金投资的运作方式。通过中国农发建设基金的投入，有效解决了项目资本金不足的问题，降低借款人融资成本，保证项目顺利推进。”农发行海阳市支行行长贺延隆对《农村金融时报》记者说。

“贷”是指农发行贷款投放。针对棚户区项目，海阳市支行制定棚户区贷款规定。棚户区改造贷款是指农发行为解决纳入国家年度棚改目标任务的城中村改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造，以及棚改配套基础设施等项目建设的资金需求，而向借款人发放的固定资产贷款。

贺延隆表示，较以往的农村基础设施建设贷款，农发行棚户区项目有如下特点：一是增加了借款人类型，适当降低借款人准入门槛。二是融资模式包括政府购买服务项目融资模式、政府授权公司自营项目融资模式、政府与社会资本合作（PPP）项目融资模式等。三是担保方面，多采取组合担保方式，采取抵押、保证、政府购买服务资金资产资金应收账款质押相结合的担保方式。四是利率政策，执行农发行利率管理政策，可在保本微利的前提下执行优惠贷款利率。农发行目前的2个棚户区项目，均属于政府购买服务模式，采取组合担保方式，利率执行人民银行同期同档次基准利率，贷款期限20年。

截至目前，农发行海阳市支行棚改贷款余额为15亿元，棚改基金余额为2.3亿元，有效改善了困难家庭居住环境，为相关市政配套基础设施和公共服务设施的建设提供了保障，真正让农户告别危旧房，搬进干净整洁的现代化小区。

棚改面临的困难

谈起目前在办理棚改贷款的过程中，主要存在的困难，贺延隆表示，一是利率定价影响，政府融资成本仍然较高。以农发行为例，随着市场利率上升，低成本存款资金成为市场争夺焦点，存款利率被动上升。再加上今年货币政策较以前偏紧，“筹资难、筹资贵”将成为今年的筹资常态。农发行融资渠道主要为发行债券，融资成本较高，虽然农发行始终坚持成本底线和社会责任底线定价原则。利率胶商业银行优惠，但是受总体融资优势的影响，利率定价仍高于政府预期，使政府融资成本仍然较高。

二是棚户区改造项目首要目的是改善人居环境，加快改善民生，解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，因此。棚户区改造是一项保障民生，改善民生、发展民生的惠民工程。作为棚户区项目，政府主要考虑的社会效益，经济效益方面，虽然项目建成后，可以腾出部分建设用地，为当地经济发展提供有力的土地资源；改造后的棚户区可以带动城市基础设施建设，从而带动周边地块盘活，有利于城市总体规划。但是由于棚户区改造地理位置较偏，开发难度大，并且受棚户区改造影响，海阳市当地房价持续下跌，开发商投资意愿较低，导致效益回收缓慢，农发行贷款的宽限期一般为3年以内，偿还到及贷款及其利息给当地政府财政造成一定的压力。

针对目前开展棚户区项目存在的问题，贺延隆提出以下建议：一是坚持依法合规、保本微利、差别定价、对标同业的利率定价原则，要考虑业务、资金、客户、配套政策、地区等多种因素的差异，实行差别定价。贷款方面：对风险程度较高的客户或项目，应适当提高贷款利率；对综合贡献高的客户、优质客户、符合产业政策的优质项目、重点扶持项目等，可以适当降低贷款利率。积极申请人民银行批准农发行海阳市支行开办抵押补充贷款业务，使用好抵押补充贷款资金，有力促进相关领域的信贷业务发展。棚户区项目属于抵押补充贷款资金使用范围，棚户区项目使用抵押补充贷款资金可有效降低项目融资成本。

二是协同监管部门共同关注当地政府还款能力。积极跟踪项目进展，重点关注项目工程建设进度，切实按照工程管理要求做好项目资料收集和影像留存工作，做好项目监督、资金安排和人员协调等工作，确保项目顺利进行。密切关注项目抵押物价值变动情况，督促企业及时办理所抵押土地上房产相关证件并追加抵押，同时须加强抵押物价值定期监测分析，防止价值将降低影响担保效力和信用和信贷风险防范效果。保持与当地政府有关部门及借款人等相关方的联系，按照有关政策规定做好项目建设期、还贷期的贷后服务和监管工作。

创新安置模式

海阳市创造性实行了“就地安置与异地货币化安置”相结合的“两房两地”安置模式。其中，在就地安置上，没有打破原有村的建制，和村民协商确定安置楼选址和户型，安置楼建在哪里，水电气暖、道路、绿化、亮化等市政设施就配套到哪里，既保留“村”的乡愁，又让群众享受到“城”的便利。

同时，针对2016年新建安置小区“小而散”、综合功能不完善的问题，2017年海阳采取大社区集中安置模式，既完整保留原有村庄建制，又完善幼儿园、商超等综合功能配套。

   在异地货币化安置上，海阳坚持让利于民，通过公开招标方式，由政府在新老城区房产项目中采购一批配套完善、位置优越、品质上乘的房源，以低于市场价的价格进行货币化安置。通过“两房两地”安置方式，不仅延续了城市历史文脉、避免了城市“摊大饼”式扩张，而且消化了城市新区的存量商品房、优化了城市资源配置、解决了城市新区人气不足的问题。2017年首批房源采购于6月8日正式开标，共采购小区34个，房源3634套，其中，正式采购小区25个，房源2109套；预采购小区9个，房源1525套。

此外，海阳市创新实施房票制度，确保异地货币化安置顺利推进。“房票”就是在棚改过程中，棚改群众选择异地货币化安置方式后，政府给棚改群众的支付凭证，但是不能兑现、转让、出售。棚改群众在房源库中选出心仪的住房后用“房票”抵顶现款。2016年海阳共采购房源6521套，累计发放房票2920张，选定房源5191套，消化库存48.64万平方米，总价值约16.60亿元。

征迁是棚改的关键环节，海阳市拿出拆除房屋建筑面积的10%建成商业网点房及部分生产经营用房，产权全部无偿转让给村集体，并规定村集体仅可租赁、不准出售，对外租赁费用作为村集体收入，充分保障村集体长远收益。在拆迁奖励中，凡是规定期限内签订协议、腾空房屋的，每户给予8.2万元奖励。据海阳市住建局相关人员预计，通过2016和2017两年棚改，预计可消化海阳房地产库存155万平方米。

“通过货币化补偿安置方式改造危旧房棚户区，不仅有效盘活了现有社会住房资源，减轻了房屋库存压力，而且一个个棚户区成功改造。”贺延隆说。